Upper One – budowany w zawrotnym tempie nowoczesny kompleks biurowo-hotelowy w ścisłym centrum Warszawy

W biznesowym centrum Warszawy, przy al. Jana Pawła II 23, wyrasta nowy biurowiec – Upper One Office. Co wyróżnia tę inwestycję?

Upper One Office jest jedną z największych realizowanych obecnie inwestycji biurowych w centrum Warszawy. Rósł  w tempie jednej kondygnacji tygodniowo. Kompleks obejmuje dwa budynki: 34-piętrowy biurowiec oraz 17-kondygnacyjny hotel. Projekt wyróżnia się skalą oraz zastosowanymi technologiami. Jednym z kluczowych rozwiązań jest geotermalny wymiennik ciepła o łącznej długości ok. 30 km rur, zintegrowany z konstrukcją budynku, który wspiera systemy ogrzewania i chłodzenia. Charakterystycznym i unikatowym elementem będzie również pofałdowana, szklana elewacja, zmieniająca wygląd w zależności od kąta odbicia światła.

Realizacja budynku w ścisłym centrum miasta, na placu budowy ograniczonym działką inwestora i w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej śródmiejskiej zabudowy mieszkalnej, stanowiła duże wyzwanie organizacyjne szczególnie na etapie wyburzenia istniejącego budynku. Warto tu podkreślić, że ok. 90% materiałów z rozbiórki zostało poddanych recyklingowi.

Na jakim etapie znajduje się obecnie budowa?

Realizacja Upper One Office jest na etapie wykonywania konstrukcji budynku, montażu elewacji i instalacji wewnętrznych oraz wyposażenia budynku. W zakresie konstrukcji osiągnęliśmy już 34. piętro. Tym samym zakończyliśmy realizację konstrukcji.

Jak opisałby Pan skalę tej inwestycji?

Przede wszystkim warto podkreślić, że mówimy o projekcie realizowanym przez STRABAG Real Estate, składającym się z dwóch obiektów o różnych funkcjach. Wyższy, 34-kondygnacyjny budynek, to obiekt biurowy, natomiast niższy, 17-piętrowy, będzie pełnił funkcję hotelową. Taki układ był od początku jednym z kluczowych założeń projektowych – chodziło o stworzenie kompleksu, który łączy funkcje biznesowe z zapleczem hotelowym w ścisłym centrum Warszawy.

Skalę inwestycji dobrze pokazują liczby. W części nadziemnej zostanie wykorzystanych ok. 17 tys. m³ betonu oraz ok. 2,4 tys. t stali. Sama szklana elewacja na konstrukcji aluminiowej obejmie powierzchnię ok. 22 tys. m².

Jakie główne założenia projektowe przyjęto?

Jednym z najważniejszych założeń było stworzenie nowoczesnej przestrzeni o wysokim standardzie użytkowym i środowiskowym. W przypadku części biurowej celem jest uzyskanie certyfikacji LEED na poziomie Platinum oraz WELL na poziomie Bronze, co oznacza spełnienie wysokich wymagań zarówno w zakresie zrównoważonego budownictwa, jak i komfortu przyszłych użytkowników.

Równocześnie projekt zakłada różny standard realizacji obu budynków. Część biurowa powstaje w standardzie shell&core, co oznacza, że przestrzeń będzie przygotowana do indywidualnej aranżacji przez najemców. Wyjątek stanowi podium, czyli pierwsze trzy kondygnacje budynku biurowego, które będzie wykończone pod klucz z pełnym wyposażeniem wnętrz.

Ciekawostką techniczną w części biurowej są windy typu double-deck, czyli dwie połączone kabiny w jednym szybie, które poruszają się jednocześnie i obsługują dwa poziomy. System obejmuje trzy pary wind obsługujących piętra od 0 do 15 oraz pięć par szybkich, panoramicznych wind dla wyższych kondygnacji, co umożliwi sprawną obsługę ruchu w budynku.

Natomiast część hotelowa realizowana jest w całości pod klucz jako w pełni wykończony obiekt przygotowany dla operatora hotelu. Ciekawym rozwiązaniem jest zastosowanie prefabrykowanych łazienek. Każda w pełni wyposażona łazienka powstaje w fabryce – z białym montażem, szklanymi ściankami, półkami, uchwytami i kompletnym wykończeniem. Później transportowana jest na budowę i żurawiem wstawiana bezpośrednio w konstrukcję żelbetową. Dzięki temu ograniczamy liczbę prac mokrych wykonywanych na budowie i zapewniamy jednolity, najwyższy standard wszystkich łazienek.

Jaka jest historia działki, na której powstaje Upper One? Jak przebiegały prace przygotowawcze do budowy kompleksu?

Wcześniej w tym miejscu znajdował się budynek Atrium International z lat 90. XX w. Dlatego pierwszym etapem naszej inwestycji była rozbiórka tego obiektu. Aż 90% materiałów z wyburzenia poddaliśmy recyklingowi. Prace rozpoczęliśmy od tzw. rozbiórek miękkich, czyli demontażu elementów nadających się do ponownego wykorzystania – drewna, tworzyw sztucznych, szkła, metali, a także okładzin kamiennych, które można było zdemontować bez użycia ciężkiego sprzętu. Część z nich, np. wspomniane okładziny, zostanie wykorzystana w nowym budynku przy wykonaniu posadzek. Takie podejście pozwoliło nam maksymalnie ograniczyć odpady i świadomie wykorzystać istniejące zasoby w nowym projekcie.

Jak wyglądała logistyka prac rozbiórkowych i budowlanych na stosunkowo niewielkiej przestrzeni w centrum Warszawy?

Logistyka na tym etapie była jednym z największych wyzwań, zwłaszcza w kontekście ograniczonego placu budowy w ścisłym centrum stolicy. Podczas rozbiórek miękkich demontowaliśmy wszystkie
elementy nadające się do recyklingu bez użycia ciężkiego sprzętu i bezpiecznie transportowaliśmy je bezpośrednio do odbiorców odpowiednich strumieni materiałów. Część konstrukcyjna wymagała użycia ciężkiego sprzętu, który generował hałas i kurz. Aby ograniczyć emisję pyłu poza działkę, stosowaliśmy armatki wodne do rozpylania wody oraz kurtyny gumowe, co ograniczyło oddziaływanie wyburzeń na otoczenie.

Jak lokalizacja w ścisłym centrum Warszawy wpływa na obecny etap realizacji i organizację prac budowlanych?

Na obecnym etapie realizacji generowanie kurzu jest już minimalne, natomiast nadal występuje hałas, dlatego wszystkie prace prowadzone są w określonych godzinach – od 6 do 22, a cały harmonogram produkcji i logistyki dostosowany jest do tych ram czasowych. W przypadku betonowań konstrukcyjnych wszystkie prace kończą się przed godziną 22.

Logistyka dostaw materiałów opiera się na dwóch żurawiach wieżowych oraz na jednym żurawiu w części hotelowej. Ze względu na to, że powierzchnia zabudowy pokrywa praktycznie całą działkę, teren budowy jest mocno ograniczony, a koordynacja transportu materiałów wymaga szczególnej precyzji.

Do zarządzania dostawami i harmonogramem pracy używamy specjalnej aplikacji, która pomaga planować miejsce i terminy dostaw, obsługę żurawi, pracę wind oraz lokalizację magazynów. Dzięki temu możemy efektywnie rozładowywać materiały i zapewniać płynny postęp prac pomimo ograniczonej przestrzeni i centralnej lokalizacji.

Tempo prac – jedno piętro tygodniowo – robi wrażenie. Jak udało się to osiągnąć?

Jest ono efektem dokładnego planowania i przygotowania inwestycji już od samego początku. Na etapie projektowania zakładaliśmy realizację jednego piętra na tydzień, dlatego wszystkie elementy prac – od doboru technologii deskowań, sposobu podawania betonu, parametrów żurawi wieżowych i wind aż po liczbę pracowników – zostały podporządkowane temu celowi. Dodatkowo na realizowanych kondygnacjach zastosowaliśmy osłony wiatrowe, co zwiększyło komfort pracy, zwłaszcza w warunkach zimowych.

Czy tak duże tempo dotyczy obu budynków – biurowego i hotelowego?

Dotyczy to budynku biurowego. W przypadku hotelu sytuacja wygląda inaczej. Kondygnacje wymagają znacznie więcej prac żelbetowych, ponieważ każdy pokój jest wydzielony ścianami, a dookoła każdej kondygnacji są ściany żelbetowe. Dodatkowo równocześnie montowane są prefabrykowane łazienki, co zwiększa złożoność robót. Dlatego w części hotelowej tempo realizacji tojedna kondygnacja na dwa tygodnie.

Co odróżnia tę inwestycję od innych kompleksów biurowo-hotelowych powstających w centrum Warszawy?

Elementem, który rzeczywiście stanowi unikatowe rozwiązanie technologiczne, jest zastosowanie gruntowego wymiennika ciepła, czyli systemu opartego na rozwiązaniach geotermalnych. Instalacja została zintegrowana z konstrukcją budynku – znajduje się w ścianach szczelinowych, w baretach oraz pod płytą fundamentową.

W praktyce oznacza to bardzo rozbudowaną instalację, ok. 30 km rur, które tworzą dolny wymiennik ciepła. Krąży w nich czynnik grzewczy lub chłodniczy, w zależności od pory roku i aktualnych potrzeb budynku. Dzięki temu możliwe jest wykorzystanie energii zgromadzonej w gruncie do wspomagania systemów ogrzewania zimą oraz chłodzenia latem.

Takie rozwiązanie znacząco ograniczy zapotrzebowanie na energię z sieci miejskiej, co przełoży się zarówno na wyższą efektywność energetyczną, jak i na ograniczenie śladu środowiskowego obiektu. W przypadku warszawskich budynków wysokościowych jest to wciąż rozwiązanie stosunkowo rzadko spotykane – trudno wskazać inny wysokościowiec w Warszawie wykorzystujący geotermię na taką skalę. System ten można uznać za jeden z kluczowych wyróżników inwestycji Upper One.

Jakie jeszcze technologie zostały zastosowane na budowie?

Cały projekt w pełni korzysta z modelu BIM, który stanowi cyfrowe wsparcie dla większości procesów budowlanych. Pozwala on sprawdzać ewentualne kolizje już na etapie projektowania oraz przeglądać dokumentację w trójwymiarze. Model BIM daje możliwość porównywania rzeczywiście wykonanych robót z planowanymi. Przy realizacji Upper One korzystamy też ze skanerów 3D, kamer 3D i tworzenia chmur punktów, dzięki czemu możemy dokładnie identyfikować wszelkie rozbieżności między projektem a rzeczywistością.

Dodatkowo wykorzystujemy cyfrowy system zarządzania dokumentacją Dalux, który daje inżynierom i inspektorom nadzoru pełny dostęp do dokumentacji technicznej w wersji cyfrowej i bieżącego modelu BIM. System pozwala dokonywać odbiorów robót, zgłaszać usterki z przypisaniem odpowiedzialnych osób, ale także usprawnia komunikację między podwykonawcami oraz koordynację prac na poszczególnych kondygnacjach. Dzięki temu cały proces realizacji inwestycji odbywa się w pełnym obiegu cyfrowym, a dokumentacja papierowa praktycznie nie jest już używana, co zwiększa efektywność i przejrzystość zarządzania budową.

A jakie rozwiązania środowiskowe zostaną zastosowane w kompleksie Upper One?

Przede wszystkim skupiamy się na zmniejszeniu energochłonności budynku – stosujemy m.in. armaturę o ograniczonym przepływie wody oraz wspomniany gruntowy wymiennik ciepła, który redukuje zużycie energii potrzebnej do ogrzewania zimą i chłodzenia latem. Wybieramy również materiały o niskiej emisji związków organicznych, sprawdzone pod kątem wpływu na środowisko. Dodatkowo projekt uwzględnia kontrolę emisji hałasu i pyłu w trakcie realizacji, a także emisji światła po zakończeniu inwestycji, tak aby minimalizować wpływ obiektu na otoczenie. Każdy z tych elementów – od materiałów po systemy instalacyjne – został zaprojektowany z myślą o spełnieniu wymagań środowiskowych.

Który element projektu jest jego flagową częścią?

Wizytówką i elementem robiącym największe wrażenie będzie elewacja. Jest nietypowa, oryginalna i trudno znaleźć podobną w innych warszawskich obiektach. To właśnie elewacja nadaje budynkowi unikatowy charakter i sprawia, że Upper One nie sposób pomylić z żadnym innym budynkiem w mieście.

Jak dokładnie będzie wyglądała?

Elewacja będzie miała charakterystyczne pofałdowania i ostre załamania, co sprawi, że z każdej strony będzie inaczej odbijała światło w zależności od kąta padania słońca. Dzięki temu fasada zyska unikatową grę kolorów i refleksów, a całość pozostanie transparentna, co zagwarantuje nieprzeciętny widok z każdego piętra zarówno dla najemców, jak i użytkowników budynku.

Jak technicznie będzie wykonywana elewacja?

Cała elewacja będzie szklana, natomiast technologia montażu różni się w zależności od kondygnacji. Do 15. piętra zastosowaliśmy system słupowo-ryglowy, gdzie najpierw montowana jest konstrukcja aluminiowa, a potem wstawiane szkło. Od 16. piętra w górę używamy systemu segmentowego, w którym gotowe zespolone segmenty szkła z konstrukcją są przywożone na budowę i montowane w całości bezpośrednio na elewacji.

Różnica wynika głównie z ekonomii i logistyki. System słupowo-ryglowy na dolnych kondygnacjach jest bardziej ekonomiczny niż segmenty, natomiast w górnej części budynku odwrotnie – segmenty okazują się bardziej efektywne i szybciej je można zamontować.

Czy STRABAG odpowiada też za zagospodarowanie terenu wokół budynku?

Tak, zagospodarowanie terenu jest integralną częścią projektu. Razem z budową samego kompleksu STRABAG przebudowuje cały obszar wokół, w tym fragmenty ulic Jana Pawła II, Grzybowskiej, Ciepłej i Krochmalnej, a także niewielki skwer na skrzyżowaniu ul. Grzybowskiej z al. Jana Pawła II.

W przestrzeni między budynkiem hotelu a istniejącym już obiektem Atrium Tower powstanie ogólnodostępna strefa wypoczynkowa z małym amfiteatrem, strefą relaksu z ławkami oraz zielenią.

Co było dotąd największym wyzwaniem podczas budowy tego kompleksu?

Wyzwań jest naprawdę wiele. Jednym z nich pozostaje na pewno organizacja prac na ograniczonej działce w ścisłym centrum Warszawy. Bardzo blisko mamy sąsiednie budynki mieszkalne, jak np. Grzybowska 30 oraz Atrium Tower, z którym dzielimy wjazd do części podziemnej. Każdy z sąsiadów ma swoje wymagania dotyczące prowadzenia budowy i wpływu na ich obiekt, więc koordynacja prac jest kluczowa.

Dodatkowo naszym zadaniem jest nie tylko wybudowanie budynku, ale także jego zaplanowanie i zaprojektowanie w taki sposób, aby spełniał wszystkie wymagania inwestora, certyfikacje i powstał w założonym terminie oraz budżecie.

Szczególnie wymagająca była część podziemna, obejmująca pięć kondygnacji, gdzie trzeba było opracować technologię i zrealizować ściany szczelinowe w linii ścian podziemnych istniejącego budynku i w granicy zabudowy działki inwestora w centrum miasta. Dla zespołu stanowiło to ogromne wyzwanie zarówno techniczne, jak i organizacyjne.

Natomiast jedno jest pewne – nasz zespół świetnie radzi sobie z każdym wyzwaniem i przy utrzymaniu dotychczasowego tempa zakończenie inwestycji planujemy zgodnie z założeniami, czyli w lutym 2027 r.

Dziękuję za rozmowę.

Więcej na www.strabag.pl