Rok 2020 rekordowy pod względem planowanej powierzchni biurowej w stolicy

 Autorzy badania „Warsaw Crane Survey” przyjrzeli się zasobom biurowym w poszczególnych dzielnicach stolicy Polski, co pozwoliło dokonać unikalnej analizy na głębokim poziomie szczegółowości. Eksperci Deloitte przeanalizowali również pozwolenia na budowę wydane w ciągu ostatnich 10 lat, kreśląc tym samym kompletny obraz trendów wpływających na działalność deweloperską. Z badania wynika, że najwięcej powierzchni biurowej znajduje się obecnie na Mokotowie – ponad 1,5 mln mkw. Jednak ze względu na liczbę i powierzchnię inwestycji z uzyskanym pozwoleniem na budowę projektów biurowych, to Wola stanie się w najbliższych latach wiodącą lokalizacją takich inwestycji.

Warszawa w rozkwicie

Jak zauważają eksperci Deloitte, po trzech dekadach spektakularnego rozwoju, warszawski rynek biurowy osiągnął dojrzałość, nie tracąc przy tym jednak nic ze swojej witalności. Zasoby biurowe Warszawy osiągnęły w tym czasie poziom 5,5 mln mkw. powierzchni najmu. Tylko w ubiegłym roku oddano do użytku 175 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. W tym roku planowane jest oddanie ponad dwa razy więcej – ok. 400 tys. mkw. powierzchni. Tym samym rok 2020 będzie pod tym względem rekordowy.

– Co istotne pandemia COVID-19 nie wpłynęła znacząco na prace przy realizacji projektów biurowych w  Warszawie, a nasze badania nie wykazały żadnych inwestycji, które zostały zawieszone z tego powodu. Jedynie w pierwszych tygodniach lockdownu miało miejsce krótkie zablokowanie procedur administracyjnych związanych z planowaniem oraz procesem budowlanym, co spowolniło nieco dynamikę branży, natomiast jej nie wyhamowało. Realne konsekwencje pandemii dla tego sektora będziemy mogli ocenić za około 2-3 lata – mówi Maciej Krasoń, Partner w Dziale Audit & Assurance, Lider sektora nieruchomości i budownictwa w Europie Środkowej, Deloitte.

Ostatnia dekada to wydane pozwolenia na budowę dla 2,3 mln mkw. nowej powierzchni biurowej. Najwięcej pozwoleń zdobył w tym czasie deweloper Ghelamco, odpowiedzialny również za realizację największej powierzchni najmu – ponad 400 tys. mkw. Najwyższym budynkiem w budowie jest powstający w sąsiedztwie Dworca Centralnego Varso Tower, o wysokości 310 m. Biurowiec realizowany przez HB Reavis przekroczył już 220 metrów i w najbliższych tygodniach wyprzedzi najwyższy dotąd budynek w Polsce – Pałac Kultury i Nauki.

– Z naszej analizy wynika, że bieżący wolumen inwestycji, tych na etapie budowy i tych planowanych z już uzyskanymi pozwoleniami na budowę, jest w Warszawie stabilny i wynosi około 1 mln mkw. Na koniec ubiegłego roku była to wartość ponad 930 tys. mkw. Chociaż planowana powierzchnia pozostawała na podobnym poziomie przez ostatnią dekadę, to liczba inwestycji od kilku lat zdecydowanie spada. Oznacza to, że budujemy mniej biurowców, ale za to o większej powierzchni najmu, a więc często wyższych – mówi Dominik Stojek, Partner Associate, zespół doradztwa nieruchomościowego, Deloitte.

Wola staje się główną dzielnicą biurową

Kolejnymi dzielnicami z najwyższą podażą powierzchni biurowej są Śródmieście i Wola. Do głównych dzielnic biurowych czyli ofertujących ponad 0,5 mln mkw. powierzchni biurowej zaliczyć można też Ochotę i Włochy. Pozostałe dzielnice nie oferują obecnie więcej niż 200 tys. mkw.: nowoczesna powierzchnia biurowa Ursynowa wynosi 180 tys. mkw., zaś zasoby Pragi Południe – oferującej największy zasób nowoczesnej powierzchni biurowej na prawym brzegu Wisły – wynoszą ponad 120 tys. mkw.

Śródmieście było pierwszą historyczną lokalizacją biur w Warszawie. Mieści się tu ok. 1,25 mln mkw. powierzchni biurowej, w budowie jest kolejne 113 tys. mkw., a w planach 41 tys. mkw. Większość obecnie powstających zasobów znajduje się w północnej i zachodniej części dzielnicy, w tym w  projektach Skysawa, Widok Towers i Central Point. W 2019 roku nie wydano jednak żadnego nowego pozwolenia na budowę dla projektu biurowego w Śródmieściu.

Ze względu na dużą liczbę zabytkowych budynków, w Śródmieściu jest realizowanych najwięcej projektów rewitalizacyjnych, wprowadzających funkcję biurową w historyczną tkankę miejską. Przykładami są budynki na Placu Małachowskiego, CEDET czy wielofunkcyjny projekt na terenach dawnej elektrowni Powiśle.

– W ostatnich latach, także kosztem Śródmieścia, znacznie wzrosła atrakcyjność Woli. Aż 5 z 7 pozwoleń na budowę nowoczesnych budynków biurowych wydanych w 2019 roku dotyczyło właśnie tej dzielnicy. Kluczowe znaczenie ma rozbudowa drugiej linii metra, dobrze rozwinięta infrastruktura kolejowa i  tramwajowa, a także dostępność nieruchomości. Z naszej analizy wynika, że w najbliższych latach ta dzielnica będzie celem dla lokalizacji największych projektów biurowych w Warszawie. Dziś działalność deweloperska dotyczy głównie okolicy Ronda Daszyńskiego – mówi Magdalena Topolska-Ziemak, Manager w zespole doradztwa nieruchomościowego, Deloitte.

W tej chwili Wola znacznie prześciga pozostałe dzielnice pod względem liczby oraz powierzchni projektów, które są w budowie. Na koniec 2019 roku było to 544 tys. mkw. powierzchni biurowej, czyli blisko połowa dotychczasowego zasobu dzielnicy. Na koniec 2019 roku w budowie były wieżowce Warsaw Unit, kompleks Generation Park, The Warsaw Hub (uzyskał pozwolenie na użytkowanie w  sierpniu 2020) oraz Skyliner. Ponadto w północnej części dzielnicy powstaje projekt Forest, a we wschodniej, tuż obok Dworca Centralnego, kompleks Varso, który będzie oferował ponad 120 tys. mkw. Inwestorzy uzyskali już pozwolenia na budowę na kolejne blisko 150 tys. mkw.

Autorzy raportu zauważają, że w dzielnicy zauważalnie rośnie rola zasobów biurowych powstałych w  wyniku realizacji projektów rewitalizacyjnych. Dwa największe miejskie projekty rewitalizacyjne w  Warszawie, czyli Browary Warszawskie i Fabryka Norblina, są zlokalizowane właśnie na Woli.

Służewiec z nowymi funkcjami

Z 1,5 mln mkw. wolumenu powierzchni biurowej Mokotowa aż 1 mln mkw. przypada na rejon Służewca. Ostatnie lata przyniosły duże zmiany w tej części dzielnicy i kolejną transformację. Deweloperzy pomimo uzyskania pozwolenia na budowę biurowca coraz częściej decydują się na zmianę funkcji projektu, głównie na mieszkaniową. Tak jest na przykład z Cube i Infinicity przy ulicy Postępu oraz projektem Amber Mokotów NDI przy ulicy Konstruktorskiej. Większość spośród 10 projektów, które uzyskały w  ostatniej dekadzie pozwolenie na budowę, a na etapie realizacji zadecydowano o zmianie ich funkcji, znajduje się właśnie w dzielnicy Mokotów.

Ponadto w ostatnich trzech latach nie wydano żadnego nowego pozwolenia na budowę budynku biurowego na Służewcu. Obecnie na terenie dzielnicy powstaje ponad 60 tys. mkw. powierzchni biurowej, głównie poza Służewcem i terenami z nim sąsiadującymi, w szczególności w rejon Sielc.

W ostatnich latach obserwujemy również spowolnienie powstawania nowego zasobu biurowego w  dzielnicy Ochota. Ostatnie pozwolenie na budowę biurowca wydano w 2015 roku dla kolejnego etapu Adgar Park, jednak do dziś nie rozpoczęto jego budowy. Kolejne planowane projekty nie uzyskały jeszcze pozwoleń na budowę.

– Widać wyraźnie jak bardzo za sprawą projektów biurowych zmienił się w ostatnich latach krajobraz Warszawy. Trzeba jednak zauważyć, że w minionym roku wydano tylko 7 pozwoleń na budowę dla projektów biurowych. Jest to najmniejsza liczba od 2011 roku. Czy to oznacza narastające nasycenie miasta powierzchnią biurową i zmniejszenie aktywności deweloperów, pokażą na pewno kolejne edycje naszego badania – podsumowuje Dominik Stojek.  

Grafika: Deloitte