Aktualne trendy w budownictwie kubaturowym

Budownictwo kubaturowe odpowiada na potrzeby gospodarcze, m.in. generując przestrzeń do prowadzenia biznesu i tworzenia miejsc pracy w postaci hal produkcyjnych i magazynowych, powierzchni biurowych, obiektów przemysłowych i handlowych. Odpowiada także na potrzeby społeczne przez realizację inwestycji w zakresie obiektów użyteczności publicznej, jak choćby obiekty oświaty, ochrony zdrowia, centra kultury i sportu oraz zapewniające podstawowe usługi. Jedną z głównych potrzeb zaspokajanych przez budownictwo kubaturowe są potrzeby mieszkaniowe.

Budownictwo stanowi pośrednio narzędzie do realizacji polityki państwa. Administracja państwowa wpływa na tworzenie otoczenia gospodarczego przez regulacje prawne, realizowane inwestycje publiczne, programy wsparcia finansowego. Wszystkie te czynniki wpływają na kierunek i dynamikę działań w sektorze. To, z jakimi uwarunkowaniami rynkowymi mierzy się branża, wpływa na jej kondycję.

Trendy w budownictwie można rozpatrywać na wielu różnych płaszczyznach, takich jak wykorzystywane technologie, rodzaje i liczba realizowanych inwestycji, aktualne nurty architektoniczne, zmiany w koniunkturze branżowej.

Budownictwo w 2024 r. – fakty i liczby

Pod koniec stycznia 2025 r. Główny Urząd Statystyczny przedstawił zbiór publikacji podsumowujących sytuację w sektorze budowlanym w 2024 r. Szacuje się, że produkcja budowlano-montażowa spadła o 8% w stosunku 2023 r., a bieżące wykorzystanie mocy produkcyjnych jest na poziomie ok. 80% r/r. W zakresie sprzedaży robót budowlanych w przedsiębiorstwach specjalizujących się w budowie budynków nastąpił spadek na poziomie 7,3% r/r. Z kolei jeśli chodzi o rozbicie produkcji budowlano-montażowej na poszczególne rodzaje obiektów (według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – PKOB), to 45,5% stanowiły budynki ogółem, a 54,4% obiekty inżynieryjne, pozostając na podobnym poziomie, co w 2023 r.

Według wstępnych informacji szacuje się, że w 2024 r. dynamika wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej wyhamowała – w 2023 r. wzrost cen względem poprzedniego roku wyniósł 10,2%, natomiast w 2024 r. było to 5,9%. Wzrost cen w ub.r. w obszarze budowy budynków wyniósł 5,5%.

GUS udostępnił także wstępne informacje na temat budownictwa mieszkaniowego, z których wynika, że wzrosła dynamika spadku liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Ogółem w 2024 r. oddano ich mniej o 9,6% r/r (budownictwo indywidualne – 12,1%, mieszkania na sprzedaż i wynajem – 9,6%), natomiast w 2023 r. spadek ten odnotowano na poziomie 7,2%. W odniesieniu do mieszkań oddanych do użytkowania w 2024 r. przeciętna powierzchnia użytkowa wyniosła w budownictwie indywidualnym 141,8 m², odnotowując wzrost o 0,2 m² r/r, w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem 61,6 m², odnotowując wzrost o 0,1 m² r/r.

Na podstawie raportu GUS-u Budownictwo w 1–3 kwartale 2024 r. do eksploatacji w tym okresie przekazano mniej o 10,5% r/r nowych budynków niemieszkalnych i o 4,6% rozbudowanych budynków niemieszkalnych. Powierzchnia budynków niemieszkalnych ogółem przekazanych do użytkowania zmniejszyła się o 17% r/r.

Największy udział w oddanej powierzchni miały budynki przemysłowe i magazynowe (PKOB 125) odpowiadające za 50,1%, w dalszej kolejności pozostałe budynki niemieszkalne (PKOB 127) – 17,4%, budynki handlowo-usługowe (PKOB 123) – 13,1%, ogólnodostępne obiekty kulturalne, budynki o charakterze edukacyjnym, budynki szpitali i zakładów opieki medycznej oraz budynki kultury fizycznej (PKOB 126) – 8,1%, hotele i budynki zakwaterowania turystycznego (PKOB 121) – 5,4%, budynki biurowe (PKOB 122) – 3,7%, budynki transportu i łączności (PKOB 124) – 2,2%.

Trendy i potrzeby inwestycyjne

Jedną z bolączek polskiego społeczeństwa w dalszym ciągu jest deficyt mieszkań, mimo że rynek mieszkaniowy rozwijał się intensywnie w poprzednich latach. Zgodnie z danymi przedstawionymi przez firmę konsultingową McKinsey & Company luka mieszkaniowa w 2022 r. szacowana była na 1,5 mln. Z kolei w raporcie Banku Pekao podano, że potrzeby mieszkaniowe Polaków są duże i niezaspokojone. Polska ma ujemny przyrost naturalny, co w długofalowej perspektywie może ograniczać popyt na nowe mieszkania. Jednak, bazując na danych GUS-u, wyludnienie nie będzie obejmowało największych aglomeracji, gdzie szacuje się, że do 2040 r. liczba mieszkańców będzie się zwiększać. Na zapotrzebowanie na budownictwo mieszkaniowe wpływają także inne czynniki, jak napływ ludności zza granicy czy zachodzące zmiany kulturowe, np. więcej osób żyje samotnie. Budownictwo mieszkaniowe w 2024 r. odnotowało spadki w zakresie oddanej do użytkowania powierzchni, z kolei liczba mieszkań w budowie na koniec 2024 r. wzrosła o 4,2% r/r. Pozytywną informacją dla branży jest, że według wstępnych danych GUS-u w ub.r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 290,7 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o ok. 20% r/r.

Specjaliści PwC w raporcie Najem instytucjonalny – trwały trend, a nie chwilowa moda wskazują, że w Polsce można zaobserwować nowy kierunek rozwoju rynku mieszkaniowego – mieszkania w najmie instytucjonalnym (private rented sector – PRS). Jest on odpowiedzią na deficyt mieszkań w dużych miastach, a także spadek dostępności mieszkań (m.in. na skutek braku zdolności kredytowej zainteresowanych). Oferta PRS zawierała 6,5 tys. mieszkań, szacuje się, że do 2026 r. będzie to już 54 tys. mieszkań.

Na rynku powierzchni biurowych, zgodnie z raportem CBRE Jak zmienia się rynek biurowy w Polsce i co oznacza dla przyszłości miast regionalnych?, 2024 r. był korzystny pod względem aktywności najemców. Przeszkodę dla nowych inwestycji stanowić mogą wysokie koszty realizacji, a także problemy z dostępnością lokalizacji, zwłaszcza w najatrakcyjniejszych obszarach. Duża jest grupa pustostanów, chociaż widać w tym zakresie znaczące spadki. Niemniej obserwuje się trend polegający na zmianie przeznaczenia gruntów z inwestycji biurowych na mieszkaniowe, jak choćby mieszkania na wynajem lub akademiki.

Specjaliści CBRE w publikacji Rynek przemysłowo-logistyczny. Polska Q2 2024 wskazują, że wzrosło zainteresowanie powierzchnią magazynową. Zgodnie z przedstawionymi przez nich danymi popyt w pierwszej połowie 2024 r. osiągnął wzrost na poziomie 24% r/r, przy czym najemcy najczęściej wybierali aglomeracje wrocławską, warszawską i śląską. Wśród czynników, które na to wpłynęły, wymienia się m.in. rozwój e-commerce w firmach produkcyjnych oraz firmach z sektorów 3PL. Rynek przemysłowo-logistyczny odnotował w pierwszej połowie 2024 r. niższą dynamikę wzrostu, jednak w dalszym ciągu jest jednym z najszybciej rozwijających się w Europie.

Wśród odgórnie regulowanych stymulatorów napędzających inwestycje w Polsce można wyróżnić rządowe programy wsparcia, jak Krajowy Plan Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO) czy Rządowy Fundusz Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych, które dzięki wsparciu w finansowaniu stanowią impuls do realizacji potrzebnych inwestycji społecznych, jak np. budowa przedszkoli, żłobków czy rozwój ekologicznego budownictwa. Polska jest w trakcie transformacji energetycznej, co ma przełożenie m.in. na rozwój inwestycji energetyczno-przemysłowych związanych z obiektami przemysłowymi typu spalarnie odpadów, elektrociepłownie, kotłownie.

Nowoczesne technologie i trendy w projektowaniu i wykonawstwie 

Wśród technologii, które w ostatnich dekadach zdecydowanie zyskały na popularności w Polsce i na świecie, jest technologia BIM. W 2020 r. w ramach projektu Cyfryzacja procesu budowlanego w Polsce, realizowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii we współpracy z PwC i wspieranego przez Komisję Europejską, opracowana została Mapa drogowa dla wdrożenia metodyki BIM w zamówieniach publicznych. Dokument ten określa działania niezbędne do wdrożenia BIM w postępowaniach o udzielenie zamówień publicznych w budownictwie, a także stanowi podstawę do stworzenia strategii wdrożenia BIM w Polsce. Stosowanie BIM ma stać się obowiązkowe nie wcześniej niż w 2030 r. (projekty z sektora zamówień publicznych bez kryterium budżetowego).

Jednym z głównych nurtów w branży budowlanej nadal pozostaje zrównoważone budownictwo. Branża jest obligowana do spełnienia restrykcyjnych wymogów określonych przez odpowiednie organy administracyjne. Wiąże się to z dążeniem do minimalizacji negatywnego wpływu obiektów na środowisko przez stosowanie ekologicznych materiałów, inteligentnych i energooszczędnych technologii, odnawialnych źródeł energii, recykling materiałów. Systemy certyfikacji, takie jak LEED czy BREEAM, umożliwiają ocenę jakości budynków pod względem efektywności energetycznej, zastosowanych materiałów, konstrukcji, zużycia wody itd. Zgodnie z raportem PLGBC Zrównoważone certyfikowane budynki z kwietnia 2023 r. w Polsce było wówczas ponad 1600 certyfikowanych budynków.

Przybierającym na sile trendem budownictwa kubaturowego jest technologia modułowa, prefabrykacja i standaryzacja, które mają zwiększać swój udział w rynku w nadchodzących latach. Ich niewątpliwymi zaletami są z jednej strony zdolność do znaczącej redukcji czasu realizacji inwestycji, z drugiej zaś podnoszenie jakości i precyzji wykonania, dając w efekcie wysokiej klasy produkt. Jak podają analitycy Spectis, możemy się spodziewać wzrostu zainteresowania budownictwem modułowym zarówno wśród inwestorów indywidualnych, jak i inwestorów instytucjonalnych – deweloperów, sieci hotelowych, instytucji rządowych i samorządowych. Spośród czynników, które napędzać będą rynek budownictwa modułowego w krótkiej perspektywie, wyróżnić można prognozowane ożywienie w budownictwie mieszkaniowym oraz ograniczony czas na realizację inwestycji z KPO.

Ciekawe projekty z kraju i ze świata

Essa to projekt nowoczesnego osiedla, które ma powstać na Klinach w Krakowie. Inspiracją jest koncepcja miasta 15-minutowego. Kręgosłupem osiedla będzie promenada, wzdłuż której rozmieszczono funkcje usługowe i place publiczne, place zabaw i publiczne miejsca rekreacyjne. Ma być ono samowystarczalne pod względem energetycznym dzięki wykorzystaniu paneli słonecznych, pomp ciepła oraz systemów pozyskiwania i gromadzenia zielonej energii. Będzie to pierwsze tego typu osiedle Polsce.

Port lotniczy CPK jest strategiczną inwestycją, której celem jest stworzenie nowoczesnego systemu transportowego. W październiku 2024 r. minister infrastruktury poinformował, że projekty terminala pasażerskiego, dworca kolejowego i węzła przesiadkowego transportu publicznego są gotowe. Budowa ma ruszyć w 2026 r. Otwarcie pierwszego etapu lotniska zaplanowano na koniec 2032 r.

Warsaw UNIT to warszawski biurowiec, który otrzymał na gali PLGBC Green Buildings Awards 2023 nagrodę w kategorii najlepszy budynek ekologiczny certyfikowany. Jest to pierwszy budynek w Polsce, który uzyskał certyfikację WELL Core na poziomie platinum. Wieżowiec jest zasilany w całości czystą energią elektryczną.

W Warszawie na Ursynowie powstaje apartamentowiec Fort Rawelin 8, zaprojektowany przez S.A.M.I. Architekci. Budynek czerpie inspirację z historycznej fortyfikacji – jego bryła, betonowa elewacja i zielone dachy nawiązują do dawnych struktur obronnych twierdzy Warszawa. Architekci, posiłkując się dokumentacją z rosyjskich archiwów, stworzyli projekt odtwarzający historyczne wymiary budowli. W obiekcie znajdzie się 15 dwupoziomowych apartamentów (od 150 m²) oraz jeden trzypoziomowy. Fasada północna odwzorowuje tradytor artyleryjski.

W Warszawie przy ul. Bednarskiej 2/4 powstaje nowoczesna siedziba Wydziałów Dziennikarstwa, Informacji i Bibliologii oraz Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Warszawskiego, zaprojektowana przez BBGK Architekci. Budynek będzie adaptowalny, z elastyczną strukturą dostosowującą się do przyszłych potrzeb. Znajdą się w nim sale wykładowe, laboratoria, studia TV i radiowe oraz przestrzenie wspólne. Dzięki niskoemisyjnym materiałom ślad węglowy zostanie zredukowany o 30%. Inwestycja zakończy się w 2027 r.

Domino Sugar Refinery to niezwykły przykład rewitalizacji zamkniętej rafinerii cukru na Brooklynie w Nowym Jorku. Nowy, szklany budynek został umieszczony w ceglanej fasadzie starego budynku z odstępem 10–12 stóp. Budynek został otwarty w 2023 r., oferując 15-piętrową przestrzeń biurową.

Ten Degrees – 135-metrowy wieżowiec w Londynie wykonany w technologii modułowej na dzień swojego zakończenia w 2021 r. był najwyższym budynkiem w tej technologii. Projektowanie i wykonawstwo wymagało zastosowania zaawansowanych technologii, jak VR i druk 3D do prototypowania.

CopenHill w Kopenhadze to otwarty w 2019 r. zakład przetwarzania odpadów na energię – przetwarza ponad 440 tys. t odpadów rocznie. Budynek wyróżnia się nietypowym, wielofunkcyjnym dachem, znaleźć tam można stok narciarski i przestrzeń rekreacyjną dla mieszkańców miasta.

Podsumowanie

Perspektywy dla budownictwa kubaturowego w okresie krótkoterminowym są niejasne. Utrzymanie wysokich stóp procentowych może hamować wiele nowych inwestycji, natomiast wcześniejsze rozpoczęcie ich obniżania stanowiłoby istotny stymulant wzrostu. W perspektywie średniookresowej budownictwo kubaturowe wykazuje znaczący potencjał rozwojowy ze względu na potrzeby w zakresie liczby i jakości mieszkań, magazynów i hoteli. Wzrostów spodziewać się można także z powodu konieczności dostosowania do unijnych regulacji i związanej z tym poprawy efektywności energetycznej budynków, na czym zyska rynek remontów i modernizacji.

W ostatnich dekadach obserwujemy znaczące zmiany trendów i technologii stosowanych w projektowaniu i wykonawstwie. Są one kreowane przez wzrost świadomości ekologicznej, rozwój myśli inżynieryjnej i innowacyjnych technologii, a także wyzwania gospodarcze i obraną politykę. Wśród nich wyróżnić można cyfryzację na czele z technologią BIM. Obecnie dostępnych jest także wiele zaawansowanych technologii IT, jednak w dalszym ciągu sektor budowlany cechuje się niższym stopniem adaptacji technologii cyfrowych niż wiele innych gałęzi polskiej gospodarki. Nowoczesne rozwiązania IT są najczęściej wykorzystywane w dużych organizacjach. Innym, stałym już zagadnieniem jest zrównoważone budownictwo. Trend ten odzwierciedla rosnące zainteresowanie społeczne i świadomość ekologiczną. Według raportu Amerykańskiego Stowarzyszenia Budownictwa Zrównoważonego (U.S. Green Building Council) z 2023 r. większość firm z branży (engineering and construction) określiło zrównoważony rozwój jako najwyższy priorytet, zgodny z ich misją i strategią rozwoju. Coraz popularniejsze stają się technologie modułowe, które stanowią odpowiedź na niedobór rąk do pracy i wysokie koszty pracy – w badaniach koniunktury prowadzonych przez GUS jako bieżącą przeszkodę w działalności organizacji przedsiębiorstwa wskazują najczęściej na koszty zatrudnienia.

www.NBI.com.pl/kategoria/raporty