Nowe stacje metra M2 zmienią zachód Warszawy. Karolin zyska najwięcej?

Zachodni odcinek drugiej linii metra w Warszawie, obejmujący stacje Lazurowa, Chrzanów i Karolin, znajduje się na etapie testów poprzedzających uruchomienie. Nowa infrastruktura zapewni połączenie kolejnych obszarów Bemowa z pozostałą częścią miasta, w tym z Wolą i Śródmieściem.

Rozbudowa metra może mieć znaczenie nie tylko dla układu komunikacyjnego, ale również dla zagospodarowania terenów w sąsiedztwie stacji. Dotyczy to zarówno istniejących budynków biurowych, jak i możliwości realizacji kolejnych przedsięwzięć budowlanych.

Z analizy firmy doradczej Walter Herz wynika jednak, że wpływ nowej infrastruktury na rynek nieruchomości będzie zależał od kilku czynników, w tym dostępności gruntów, ustaleń planistycznych oraz zainteresowania najemców.

Nowe stacje metra M2 a istniejąca zabudowa biurowa

W promieniu 3 km od stacji Lazurowa, Chrzanów i Karolin znajduje się ponad 30 budynków biurowych. Jedynie 12 z nich położonych jest w odległości do 1,2 km od stacji, uznawanej w analizie za zasięg dojścia pieszego. Obiekty te oferują łącznie około 28 tys. m² powierzchni biurowej, a średni czynsz wynosi 12,7 euro/m² miesięcznie.

Największe skupisko istniejącej zabudowy biurowej znajduje się w rejonie stacji Karolin, zlokalizowanej w pobliżu ulic Połczyńskiej i Sochaczewskiej.

W jej bezpośrednim sąsiedztwie położone są m.in. budynek TRUMPF HQ o powierzchni 1,7 tys. m², oddalony od stacji o około 130 m, oraz obiekt przy ul. Połczyńskiej 116A o powierzchni 1 tys. m², znajdujący się około 210 m od metra.

W odległości około 520 m usytuowany jest West Warsaw Office, oferujący 5,8 tys. m² powierzchni. Nieco ponad kilometr od stacji znajdują się Pola Karolińskie o powierzchni 8,5 tys. m². W analizowanym obszarze uwzględniono również Diamond Business Park Ursus, obejmujący siedem budynków klasy A i B.

Odmiennie przedstawia się sytuacja w rejonie pozostałych nowych stacji. W szerszym otoczeniu Lazurowej znajduje się dziewięć budynków biurowych. Natomiast w bezpośrednim pieszym zasięgu stacji Chrzanów nie ma obecnie żadnego biurowca.

Takie rozmieszczenie zabudowy wskazuje, że wpływ nowego odcinka M2 na istniejące nieruchomości komercyjne może być zróżnicowany. W przypadku Karolina znaczenie będzie miała przede wszystkim poprawa dostępności funkcjonujących już obiektów, podczas gdy w rejonie Chrzanowa ewentualny rozwój rynku biurowego wymagałby realizacji nowych inwestycji.

Rozbudowa metra a rozwój inwestycji biurowych w Warszawie

Dotychczasowy rozwój warszawskiego metra następował równolegle z rozbudową zasobów powierzchni biurowej. Według Walter Herz około 51% budynków biurowych w stolicy znajduje się w odległości do 1,2 km od stacji metra. Skupiają one 61% całkowitej powierzchni biurowej miasta.

W otoczeniu stacji pierwszego odcinka linii M1, uruchomionego w 1995 r., powstało później około 150 budynków biurowych o łącznej powierzchni 954 tys. m². Z kolei w rejonie stacji oddawanych do użytku podczas rozbudowy M1 w latach 1998–2008 powstało około 160 obiektów o powierzchni 1,17 mln m².

Największą skalę inwestycji odnotowano w otoczeniu centralnego odcinka M2, uruchomionego w 2015 r. Według analizy powstało tam około 230 budynków biurowych o łącznej powierzchni 3,12 mln m².

Kolejne etapy rozbudowy drugiej linii metra wiązały się już z mniejszą liczbą inwestycji. W otoczeniu stacji uruchomionych w latach 2019–2020 powstało około 45 biurowców o powierzchni 202 tys. m², natomiast przy stacjach oddanych w 2022 r. – osiem budynków o łącznej powierzchni 63,6 tys. m².

Dane te pokazują związek przestrzenny między rozwojem sieci metra a lokalizacją zabudowy biurowej, nie stanowią jednak dowodu, że wszystkie inwestycje powstały bezpośrednio w wyniku budowy infrastruktury transportowej.

Na decyzje inwestorów wpływają również ceny i dostępność gruntów, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, sytuacja gospodarcza oraz zapotrzebowanie na nowe powierzchnie.

Dostępność metra a wartość istniejących nieruchomości

Jednym z czynników przemawiających za lokalizowaniem inwestycji biurowych w pobliżu metra jest możliwość uzyskania wyższych stawek najmu.

Z analizy Walter Herz wynika, że przeciętne czynsze w budynkach znajdujących się w pieszym zasięgu stacji są wyższe niż w obiektach tej samej klasy położonych dalej. W przypadku biurowców klasy A różnica wynosi około 6 euro/m² miesięcznie, a w klasach B i C – około 3–4 euro/m² miesięcznie.

Najwyższe stawki występują w bezpośrednim sąsiedztwie metra. W odległości do 300 m od stacji średni czynsz wynosi 19,6 euro/m² miesięcznie. W pasie od 300 do 800 m jest to 18,9 euro/m², natomiast w odległości od 800 do 1200 m – 15,6 euro/m² miesięcznie. Poza pieszym zasięgiem metra przeciętna stawka wynosi 12,9 euro/m².

Porównanie to wymaga jednak uwzględnienia różnic między poszczególnymi lokalizacjami. Wysokość czynszów zależy nie tylko od dostępu do transportu publicznego, lecz także od odległości od centrum miasta, standardu technicznego budynków i charakteru otaczającej zabudowy.

W przypadku zachodniego odcinka M2 poprawa dostępności komunikacyjnej może wpłynąć na atrakcyjność istniejących nieruchomości. Nie przesądza jednak o wzroście ich wartości ani o możliwości podniesienia czynszów.

Czy metro M2 uruchomi nowe inwestycje na Bemowie?

Według Walter Herz otwarcie stacji Lazurowa, Chrzanów i Karolin może stworzyć warunki do rozwoju projektów wielofunkcyjnych, lokalnych powierzchni biurowych oraz usług.

Potencjalnym kierunkiem zmian jest również modernizacja starszych budynków komercyjnych. Poprawa dostępności transportowej może zwiększyć zainteresowanie ich wynajmem, jednak konkurencyjność takich obiektów będzie zależała także od standardu technicznego, efektywności energetycznej i możliwości dostosowania powierzchni do potrzeb użytkowników.

– Metro otwiera przestrzeń głównie dla projektów mixed-use, lokalnych biur, elastycznych powierzchni do pracy oraz usług dla mieszkańców. O tym, czy na Bemowie powstanie lokalne zagłębie biurowe, zdecyduje jednak nie tylko transport i elastyczność komunikacyjna, ale również plany miejscowe, dostępność gruntów, konkurencja ze strony mieszkaniówki i realny popyt najemców – wskazuje Daria Stefańska, Senior Data Analyst w Walter Herz.

Istotnym uwarunkowaniem dla nowych przedsięwzięć pozostaje konkurencja między funkcjami mieszkaniowymi i komercyjnymi. W obszarach, w których rozwija się zabudowa mieszkaniowa, realizacja kolejnych biurowców będzie uzależniona od możliwości pozyskania najemców oraz ekonomicznego uzasadnienia inwestycji.

Znaczenie mają również zmiany zachodzące na rynku pracy, w tym funkcjonowanie modelu hybrydowego, który wpływa na zapotrzebowanie przedsiębiorstw na powierzchnie biurowe.

W ocenie Walter Herz pierwszymi sygnałami zmian na lokalnym rynku mogą być wzrost liczby zapytań od najemców, tempo wynajmu powierzchni, poziom pustostanów oraz decyzje właścicieli o modernizacji istniejących obiektów.

Uruchomienie zachodniego odcinka M2 poprawi dostępność komunikacyjną tej części Warszawy. To, czy przełoży się również na wzrost aktywności inwestycyjnej w budownictwie komercyjnym, będzie zależało od warunków rynkowych i planistycznych oraz rzeczywistego popytu na nowe powierzchnie.